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Text File  |  1996-02-15  |  7.0 KB  |  165 lines
  1. @049 CHAP 4
  2.  
  3.         ┌───────────────────────────────────────────────┐
  4.         │INVESTORS IN U.S. REAL ESTATE:  TAX WITHHOLDING│
  5.         │REQUIREMENTS IF BUYING FROM NONRESIDENT SELLERS│
  6.         └───────────────────────────────────────────────┘
  7.  
  8. American citizens and other U.S. residents who acquire U.S.
  9. real estate (including partnership interests or stock in
  10. certain corporations where such firms own U.S. real prop-
  11. erty) from non-resident foreigners must withhold part of
  12. the purchase price (typically 10%) and remit it to the IRS
  13. under the Foreign Investment in Real Property Tax Act
  14. ("FIRPTA").  Note that IF YOU FAIL TO WITHHOLD THE TAX,
  15. YOU ARE LIABLE FOR IT!
  16.  
  17. This is a potentially dangerous tax trap for unsuspecting
  18. U.S. citizens or resident aliens buying real estate, since
  19. it is difficult to know whether a seller is a "foreign per-
  20. son," particularly if the seller is a company.  While there
  21. is an exception to the withholding rules for residences
  22. costing $300,000 or less, if you will live in it for at
  23. least 50% of the time for 2 years, it is wise to obtain a
  24. "Certificate of Non-Foreign Status" from the seller if
  25. there is any possibility that the seller is a non-resident
  26. alien or a foreign company subject to the tax withholding
  27. provisions of FIRPTA.
  28.  
  29. In order to protect yourself when purchasing real estate --
  30. or your client, if you are in the real estate business --
  31. you should require, as a condition of closing the transac-
  32. tion, that the seller provide you with an affidavit certi-
  33. fying that the seller is not a nonresident alien or a for-
  34. eign company.  If you are the buyer, your real estate agent
  35. or attorney who represents you in the transaction should be
  36. able to provide you with the appropriate forms.
  37.  
  38.       ┌───────────────────────────────────────────────────┐
  39.       │REMEMBER:   WHEN BUYING REAL ESTATE,  IF THE SELLER│
  40.       │IS A NONRESIDENT ALIEN, YOU WILL OWE THE IRS 10% OF│
  41.       │THE PURCHASE PRICE IF YOU FAIL TO WITHHOLD THE TAX,│
  42.       │UNLESS YOU RECEIVED A  "CERTIFICATE OF  NON-FOREIGN│
  43.       │STATUS" AFFIDAVIT FROM THE SELLER!!!               │
  44.       └───────────────────────────────────────────────────┘
  45.  
  46. @CODE: VT
  47. If you acquire VERMONT real estate from a nonresident, ex-
  48. cept in certain foreclosure transactions, you must withhold
  49. Vermont state income tax equal to 2.5% of the consideration
  50. paid for the property and remit the withheld tax to the
  51. Vermont Department of Taxes within 30 days, or YOU will be
  52. liable for the tax you failed to withhold.
  53.  
  54. To protect yourself from such state tax liability, you need
  55. to obtain one of the following certificates:
  56.  
  57.    .  A certificate by the seller stating, under penalty
  58.       of perjury, that he or she is a Vermont resident; or
  59.  
  60.    .  A certificate from the Vermont Tax Commissioner
  61.       stating that no tax is due from gain on the transfer,
  62.       or that the seller's tax liability on the transaction
  63.       has been satisfied or adequately secured already.
  64.  
  65. Also, if you buy land that is located in Vermont, you need
  66. to be aware that the Vermont Land Gains Tax applies to most
  67. land that has been held by ANY seller for less than 6 years
  68. (with certain limited exemptions, such as for land used for
  69. a personal residence).  While this tax applies to the sel-
  70. ler, you (as buyer) are liable if you fail to withhold tax,
  71. equal to 10% of the total consideration paid, from the pur-
  72. chase price.  You must then immediately file the Vermont
  73. Land Gains Withholding Tax Return (Form LG-1) and remit the
  74. tax.  The seller is required to file Form LG-2 within 30
  75. days after the sale or exchange and remit the balance of
  76. the tax due, if any, with the LG-2.
  77.  
  78. Note that on a given transaction, it is possible that you
  79. could be required to withhold BOTH state income tax (at a
  80. 2.5% rate) and Land Gains Tax (at a 10% rate) from the
  81. amount you pay over to the seller.
  82.  
  83. @CODE:EN
  84. @CODE: CA
  85. WITHHOLDING FROM FOREIGN BUYERS.  California has also en-
  86. acted a withholding requirement, similar to the federal
  87. law, that requires a buyer to withhold part of the purchase
  88. price upon sale of California real estate to a FOREIGN per-
  89. son.  The amount of the tax to be withheld is 1/3 of the
  90. federal tax that must be withheld.  It must be paid over to
  91. the state FTB on Form 597 within 20 days, with a copy of
  92. federal Form 8288 attached.
  93.  
  94. WITHHOLDING FROM NONRESIDENT BUYERS.  Similarly, the sale
  95. of any "California real property interest" by a domestic
  96. (U.S.) person or corporation (but not a partnership), that
  97. is not a California resident, is generally subject to
  98. California income tax withholding at a rate equal to 3 1/3%
  99. of the SALES PRICE.  (NOT the amount of the gain!)
  100.  
  101. Exceptions to this withholding requirement are allowed
  102. where the sales price does not exceed $100,000, or where
  103. the seller received a homeowner's property tax exemption
  104. in the year of sale on the property, or in certain other
  105. circumstances.
  106.  
  107.  
  108. @CODE:EN
  109. @CODE: SC
  110. Also, if you buy realty in South Carolina from a nonresi-
  111. dent person, you must withhold state tax equal to 7% (5% if
  112. paid to a corporation) of the purchase price and generally
  113. remit the tax by the 15th of the next month.
  114.  
  115. @CODE:EN
  116. @CODE: HI
  117. Hawaii legislation now requires that a buyer (or trans-
  118. feree) of Hawaii real property from a nonresident to
  119. withhold Hawaii income tax at a rate of 5% of the amount
  120. realized by the seller, unless the seller is exempt from
  121. recognizing gain or loss on the transfer.
  122.  
  123. Persons required to withhold the tax are required to make a
  124. return of the amount withheld no more than 20 days follow-
  125. ing the transaction.  In order to avoid having to withhold,
  126. the buyer must receive from the seller an affidavit that
  127. either:
  128.  
  129.       (a) the seller is a "resident person" (an individual
  130.           Hawaii resident, a corporation incorporated in
  131.           Hawaii, a partnership formed under Hawaii law,
  132.           or a "resident trust" or "resident estate"), or,
  133.  
  134.       (b) is exempt from recognizing gain or loss on the
  135.           transaction under the U.S. Internal Revenue Code;
  136.           or
  137.  
  138.       (c) the property was the transferor's principal resi-
  139.           dence and the amount realized did not exceed
  140.           $300,000.
  141.  
  142. @CODE:EN
  143. @CODE: CO
  144.  
  145. Colorado enacted legislation (Colo. Rev. Stat. Section
  146. 39-22-604.5) in 1992, effective on January 1, 1993,
  147. that requires income tax withholding of 2% of the sales
  148. price (or of the net proceeds, if less) of Colorado
  149. realty.  The tax withheld is treated as an estimated tax
  150. payment on behalf of the seller.  Withholding is generally
  151. required on any real estate sale exceeding $100,000 where
  152. the seller is a non-resident individual, estate or trust,
  153. or a corporation without a permanent place of business in
  154. the state.
  155.  
  156. There are various exceptions, such as where the property
  157. is claimed to be the seller's principal residence, for
  158. example.  Persons required to withhold must file state
  159. Form DR1083 (information return) and a Form DR 1079 with
  160. the tax payment, within 30 days after closing of the
  161. transaction.
  162.  
  163. @CODE:EN
  164.  
  165.